ЗМI про нас: Общественный центр правосудия помог наследникам в расторжении договора аренды земли

Джерело: Я и Закон

Текущая неделя ознаменовалась послаблением карантина, но полностью ограничения не сняты. В этих условиях Общественный центр правосудия Одесской области продолжает предоставлять онлайн-консультации. «Надеемся, в ближайшее время Правительство сделает очередное снижение уровня ограничений и Центр правосудия примет посетителей в более удобном формате персональной консультации», — сообщил Инициатор создания Общественного центра правосудия Одесской области, председатель Киевского районного суда города Одессы Сергей Чванкин.

Пока же онлайн-консультации граждан не прекратились — Центр работает в дистанционном режиме: получить правовую помощь можно обратившись в Общественный центр правосудия Одесской области через официальную страницу Центра в Facebook  или заполнив форму обращения на сайте www.gcp.org.ua.

Примечательно, что вынужденные меры самоизоляции расширили географию людей, которые обращаются в Общественный центр правосудия Одесской области. Удобный электронный формат привлёк желающих из других областей Украины получить бесплатную консультацию.

В одном из обращений подымался вопрос расторжения договора аренды земли. Селяне Черниговской области более года назад унаследовали земельный участок сельхоз-назначения, который находился в аренде у местного агрария. О факте смерти собственника и переходе права собственности он был осведомлён — наследники с ним лично были знакомы, но предвидя проблемы, не просто сообщили о факте наследования, а письменно предоставили копии всех документов. По незнанию закона, наследники считали, что договор аренды с прежним арендатором прекратился и они могут заключить новый договор с другим аграрием.

Арендатор, пользуясь ситуацией, после сбора урожая перестал платить арендную плату (которая по договору была и в денежной, и в товарной форме).

Селяне, обращаясь в Центр общественного правосудия, просили помощи в составлении письма арендатору о прекращении договора и освобождении земельного участка, чтобы заключить аналогичный договор уже с другим арендатором.

Но избранная последовательность действий оказалось неправильной. Эксперты Общественного центра разъяснили, что общими положениями Гражданского кодекса Украины и специальной нормой — ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли» — предусмотрено, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу (в том числе в порядке наследования) не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

К сожалению для наследников, договор не содержал возможности его расторжения в одностороннем порядке в случае наследования, а поэтому такой договор считается действующим, а права арендодателя по такому договору переходят наследникам в равных частях.

Но эта же ст. 32 Закона определяет, что по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора. Как раз неисполнение обязанности по уплате арендной платы и может быть основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. 

Была сформирована определенная правовая позиция, которую следует изложить в исковом заявлении.

• при согласовании размера и срока уплаты арендной платы за пользование земельным участком, которая в соответствии со ст. 15 ЗУ «Об аренде земли» является существенным условием договора аренды земли, арендодатель, а значит и наследники, к которым перешли права по договору, рассчитывали на получение необходимых денежных средств и сельхоз-продукции. В связи с нарушением срока уплаты арендной платы, она была лишена возможности получения материальных благ, на которые она рассчитывала при заключении договора аренды земли.
• ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса Украины основанием прекращения права пользования земельным участком указывает, в частности, систематическую неуплату земельного налога или арендной платы.
• Положениями ч. 1 ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли» , ст. 141 ЗК Украины и ч. 1 ст. 782 ГК Украины предусмотрена систематическая (два и более случая) неуплата арендной платы, предусмотренной договором, как основание для расторжения договора аренды. Разовое нарушение условий договора аренды в этой части не считается систематическим и не может быть основанием для его расторжения, но повторное нарушение уже может свидетельствовать о систематичности. В данном случае арендатор не платил аренду чуть более года, но за этот срок как раз и были пропущены два периода для уплаты арендной платы.
• помимо расторжения договора аренды наследники могут требовать взыскать с агрария неуплаченную арендную плату сразу за два года.
• даже если аграрий и выплатит арендную плату до решения суда, это не препятствует расторжению договора. Здесь следует ссылатьс я и на практику Верховного Суда ( постановление по делу №616/871/15-ц от 04.09.2019 г.)